Först och främst återigen ett tack till er alla som deltog vid mötet kring kvartersgården. Det blev ett bra tillfälle att ventilera åsikter och få fram synpunkter som förde projektet ytterligare framåt, vilket också var detta mötes syfte utöver att presentera förslaget till nybyggnation av Kvartersgård.
Vi beklagar att det tagit lite tid att återkomma i denna fråga men det är många analyser, överväganden och bedömningar som behöver göras.
Vi har nu också bytt ut några av dokumenten på hemsidan mot nya uppdaterade, dessa är bilaga E, G och H, samt också lagt ut minnesanteckningarna från medlemsmötet den 3 oktober. Se under fliken “Dokument”.
Styrelsen meddelar här sitt förslag till fortsatt riktning i Kvartersgårdsfrågan både vad gäller förslag, process och finansiering. Vi ber alla medlemmar att fundera på detta förslag och ni är välkomna att komma med synpunkter och tankar via styrelsens mailadress på hemsidan. Som ni ser under rubriken process funderar vi också kring ett ytterligare slutligt medlemsmöte före stämmans beslut.
Styrelsens tolkning av vad som framkommit under de båda medlemsmötena, i februari och oktober, är att det synes finnas en majoritet för en nybyggnation eller renovering i närtid. Men att det finns en stor grupp som inte vill genomföra en nybyggnad eller renovering i närtid samt några som vill avveckla Kvartersgården eller pooldelen helt.
Utifrån de diskussioner som förevarit på de båda medlemsmötena kring Kvartersgården kan alltså följande fyra alternativ anses finnas.
Styrelsens bedömning är att det av dessa fyra alternativ egentligen är två alternativ som är huvudalternativen. Alternativ 1 och 3. Utmaningarna med övriga alternativ beskrivs nedan.
I Samfällighetens anläggningsbeslut anges följande rörande vår kvartersgård. ”Gemensamhetsanläggningen utförs på Sicklaön 37:10 samt 353:1 – 353:83 (…) och avser Kvartersgård med motionsrum, omklädningsrum, bastu, duschar, badpool samt solgård.”
Styrelsen konstaterar inledningsvis att det i den lagstiftning som reglerar gemensamhetsanläggningar, Anläggningslagen (1973:1149), anges att ”huvudprincipen är att ett beslut som har meddelats vid en anläggningsförrättning gäller för framtiden”. Detta för att säkerställa de enskilda fastighetsägarnas intresse av trygghet mot att bestående rättsförhållanden rubbas. Lite förenklat uttryckt; har man köpt en fastighet i en Samfällighet som har tillgång till t ex en badpool, ska inte badpoolen kunna avvecklas hur som helst utan den ska finnas där för all framtid.
Det finns dock möjligheter till ny förrättning och därmed ändrat anläggningsbeslut. Detta antingen genom att ändrade förhållanden som väsentligt inverkar på frågan har inträtt eller att i annat fall ett klart behov av omprövning har framkommit.
De ändrade förhållandena kan t ex utgöras av nya anspråk som delägarna ställer på anläggningen för att kunna tillgodogöra sig ny teknik som inte kunde förutses när gemensamhetsanläggningen inrättades. Ett bra exempel på detta är frågan om elbilsladdning. Ett behov som inte kunde förutses i slutet av 1970-talet när vårt område projekterades och byggdes.
Likaså har det ansetts att det inte finns skäl att vägra en ny prövning när samtliga fastighetsägare är ense om att anläggningen bör läggas ned eller överhuvudtaget inte komma till utförande.
Styrelsens bedömning är att argumentet kring oförutsedd teknikutveckling gällande poolhuset inte kan åberopas för att motivera en avveckling av detsamma. Inte heller bedömer styrelsen att det bland medlemmarna skulle finnas en fullständig eller åtminstone mycket stor uppslutning kring avveckling av pooldelen i Kvartersgården.
Styrelsens bedömning blir mot denna bakgrund att det synnerligen osäkert om Samfälligheten i tillräcklig omfattning kan motivera ett förslag om avveckling av hela eller delar av Kvartersgården på de grunder som ovan nämnts. Stor risk finns alltså att Lantmäteriet avslår en begäran om omförrättning.
Det huvudsakliga argumentet för att inte föreslå renovering till nybyggnadsstandard som ett alternativ är att prisskillnaden mellan en helt ny och en renoverad kvartersgård är förhållandevis liten. Kostnaden för en renoverad kvartersgård bedöms till 9,6 Mkr (Ett nybygge 13,4 Mkr). Enligt de uppdaterade kalkylerna är skillnaden därmed 3,8 Mkr. Skillnaden per medlem är c:a 55 000 kr i engångskostnad.
En renovering medför också risker, då man inte riktigt vet vilket skick vissa byggnadsdelar är i förrän man börjat demontera dem. Vidare medför en föreslagen renovering små möjligheter till tillgänglighetsanpassning och förändring av planlösning i övrigt. Svårigheter uppstår också när det gäller att förbättra kvartersgårdens energiprestanda, samt de utökade krav på ventilation som ställs. Till sist bedöms livslängden på ett renoverat hus vara kortare jämfört med ett helt nybyggt (WE-Group nämner en teknisk livslängd 0m 15 år i sin renoveringsrapport).
Enligt styrelsen mening kvarstår då två alternativ att ta ställning till för en stämma.
Nybyggnad av Kvartersgård enligt det nybyggnadsförslag från AAJ arkitekter som föredrogs den 3:e oktober, med uppdaterad ekonomisk kalkyl. Kostnadsbedömningen pekar mot en kostnad om 13,4 Mkr. Finansiering föreslås ske genom att varje medlem uttaxeras ett engångsbelopp i storleksordningen 200 000 kr inkl moms. Sannolikt någon gång under 2024.
En risk här är att Samfälligheten drar på sig en del kostnader (styrelsen återkommer med en uppskattning av dessa, kostnaderna är dock en delmängd av de 13,4 Mkr som är upptaget i nybyggnadskalkylen) för att söka bygglov, vidareutveckla projektet och ta fram ett förfrågningsunderlag (beslut vid Stämma I). Skulle stämma II inte vilja anta något av anbuden från byggentreprenörerna kan det beskrivna arbetet vara onödigt liksom kostnaderna som uppstått.
Reparation och därmed vidmakthållande av nuvarande Kvartersgård med en målbild om 5 – 10 års förlängd livslängd från i dag. Syftet med detta förslag är att avvakta en försäljningsintäkt avseende mark i Södra slänten (se vidare under finansiering) som ska finansiera en nybyggnad av kvartersgård. Målet är att kvartersgården under perioden ska upplevas ha en godtagbar hygienisk och säkerhetsmässig standard samt godtagbar trivselnivå. Detta uppnås genom smärre och endast helt nödvändiga renoveringsinsatser. Detta förslag är inte färdigutrett vad gäller bedömda kostnader – här får styrelsen återkomma — men bör inte överstiga 1 Mkr (c:a 15 000 kr/medlem inkl moms som engångsbelopp). Uttaxeras under 2024.
Även med detta förslag finns risker. En risk är att Kvartersgården och då specifikt pooldelen inte håller den tänkta livslängden och då riskerar reparationsbeloppet i någon mån att vara bortkastade medel.
En annan risk är att en markförsäljning inte blir av. Detaljplanerarbetet blir ytterligare förskjutet eller justeras på ett sådant sätt att vår mark inte blir säljbar. Det kan också vara så att medlemmarna i Samfälligheten röstar mot ett förslag om överlåtelse av mark. Enligt Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter, § 51 krävs 2/3‑dels majoritet för att bifalla ett förslag om överlåtelse av fast egendom. Slutligen bör nämnas att Samfällighetens medverkan i en detaljplaneprocess också är förknippat med kostnader innan en eventuell försäljning kan komma att realiseras.
Om alternativ 1, Nybyggnad, bifalles som inriktning påbörjas arbetet med upphandling av projektledare, bygglov samt framtagande och utskick av förfrågningsunderlag till entreprenörer m m. För detta arbete kommer även att krävas ett stämmobeslut om en deluttaxering av totalbeloppet av medlemmarna. En mindre referensgrupp bland medlemmarna bör utses som stöd och bollplank för projektledaren och styrelsen.
Styrelsen bereder därefter anbuden och förelägger stämma II förslag till anbudsantagande.
Om alternativ 3, Vidmakthållande reparationer, röstas fram anses det som ett beslut och då påbörjas förberedelserna för renovering så snart som möjligt. Ett uttaxeringsbeslut fattas av stämman för ändamålet. Ytterligare stämmobeslut därefter sannolikt ej nödvändiga.
Finansiering av de olika förslagen föreslås ske genom en extra uttaxering av avgift från medlemmarna. Styrelsens bedömning är att detta är fördelaktigast för såväl den enskilde medlemmen som Samfälligheten. Detta är framför allt kopplat till momsfrågan, där en utgift för föreningen som inte är momsbelagd innebär en extra kostnad. Ränta och amortering är inte momsbelagda men Samfällighetsföreningen är skyldiga att alltid lägga moms på den avgift som uttaxeras av medlemmarna.
Exempel: Samfälligheten har räntor om 400 000 kr samt en amortering om 600 000 kr på ett år. Dessa utgifter (i detta exempel 1 000 000 kr) utgör en del av budgeten som Samfälligheten täcker genom uttaxering av avgift från medlemmarna. Eftersom vi är momspliktiga är vi skyldiga att lägga på 25 % moms på dessa utgifter, vilket i detta exempel innebär 250 000 kr på vår uttaxering från medlemmarna. Då vi inte har någon motsvarande moms att lyfta så blir detta en utgift för Samfälligheten och en intäkt för statskassan.
Hade vi istället köpt något momsbelagt för motsvarande belopp; byggmateriel, trädgårdstjänster etc så hade vi fått tillbaka 250 000 kr, då vi inte behöver betala momsen på materielen eller tjänsterna.
Vidare är det styrelsens bedömning att det är av vikt att hålla en låg avgift i Samfälligheten då den är prispåverkande vid en försäljning. Samtidigt behöver Samfälligheten bli bättre på att fondera medel för framtida behov än vad vi gör f n. En eventuell avgiftshöjning bör snarare gå till fondering inför finansiering av övriga nödvändiga åtgärder enligt underhållsplan.
När det gäller diskussionen om att eventuell försäljning av tomtmark i södra slänten skulle kunna finansiera nybyggnaden av Kvartersgården har styrelsen haft dialog med Nacka samhällsbyggnad. Bedömningen är att denna möjlighet kvarstår, men den är förknippad med viss tidsmässig osäkerhet. Detaljplanearbetet pågår men en möjlig försäljning av mark från Samfälligheten bedöms ligga i häradet 5–10 år bort i tiden. Se även de angivna riskerna under förslag 3.
Frågor, tankar och synpunkter? Maila via styrelsens kontaktuppgifter på Samfällighetens sida. Styrelsen återkommer, som sagt, med de saknade kostnadsbedömningarna.
Styrelsen
Av: Styrelsen, november 8, 2023